Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?

 

 

Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Głównym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak postanowienie na temat, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięć 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze po mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też wynajem mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych w metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i sprawdz innych uzytkownikow wstawienie kilku nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich części lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, jednak nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco kobieta wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by dwie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar